Estás pensando en adquirir una nueva propiedad y, por supuesto, estás pensando en poner a la venta tu vivienda actual. ¿Cómo elegir la agencia inmobiliaria a la que confiarás la venta de tu piso o casa? ¿Cómo encontrar una agencia seria, eficiente y asequible?
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Estrategia previa a elegir la agencia inmobiliaria
Vamos a ver un ejemplo, queremos elegir nuestro agente entre las inmobiliarias en Valladolid, ¿Qué debemos tener en cuenta?, vamos a ver paso a paso lo que debemos hacer:
Muchas preguntas en perspectiva. Estamos aquí para iluminarlo y brindarle respuestas. Antes de analizar los criterios para seleccionar el agente inmobiliario con el que se desea trabajar, es fundamental considerar los elementos fundamentales de una venta:
- La estimación del precio de venta del inmueble. Ofrecer una propiedad al precio adecuado es la clave de una venta. Un error de precio compromete sus posibilidades de vender su casa;
- No sobreexponga la propiedad. Dar mandato a varias inmobiliarias a la vez nunca es una buena estrategia, sino todo lo contrario. El riesgo es enviar a los compradores el siguiente mensaje: “Tengo prisa por vender”. Esto lo coloca en una posición débil y abre el camino a negociaciones de precios recurrentes y no deseadas;
- Envío de mensajes contradictorios. Al confiar la venta a una sola agencia, usted controla la información distribuida sobre su propiedad. En cuanto se contraten varios profesionales, las diferencias de precio, características, superficie y municipio se dejarán sentir en los sitios de publicidad inmobiliaria. Una confusión que sembrará dudas entre los compradores y hará que su vivienda sea sospechosa ante los ojos de los potenciales compradores.
Entonces, antes de empezar a elegir una agencia inmobiliaria, aclara tu estrategia de ventas:
- U optas por la venta entre particulares, o decides vender tu vivienda a través de una agencia, pero no hagas ambas cosas. Para comprender completamente por qué, te invitamos a leer nuestra guía completa que explora este tema con gran detalle. Al mismo tiempo, descubrirás el trabajo a realizar si optas por una venta de particular a privado. Finalmente entenderás todo lo que debe hacer un agente inmobiliario cuando le encargas tu venta;
- No contrate a varias agencias inmobiliarias al mismo tiempo para vender su propiedad, es una muy mala idea. La mejor opción es confiar la exclusividad moral a un primer agente durante 1 mes, por ejemplo. Si transcurridos 30 días el alojamiento aún no ha encontrado comprador, se incorporará un segundo agente inmobiliario. Si ninguno de los dos logra vender su casa, es seguro que existe un problema grave, en la mayoría de los casos una mala estimación del precio de venta.
Comprender la profesión de agente inmobiliario
Para elegir una agencia inmobiliaria ya debes saber lo que implica el trabajo de un agente inmobiliario. El agente inmobiliario desempeña el papel de intermediario entre vendedor y comprador o entre inquilino y arrendador. El agente inmobiliario cumple con un deber de asesoramiento al vendedor… pero también al comprador.
Su misión es poner su experiencia al servicio del vendedor para vender con éxito su vivienda. Al mismo tiempo, también debe asesorar al comprador para guiarle en su proyecto de compra y ofrecerle una propiedad que se adapte a sus necesidades.
Para tener éxito en su misión, el agente inmobiliario debe realizar un conjunto de acciones para aumentar sus posibilidades de vender la vivienda:
- Estimar el apartamento o casa a su precio justo;
- Asesorarlo en la presentación de su propiedad y su puesta en valor para anuncios y futuras visitas;
- Guiarlo a través del laberinto de diagnósticos obligatorios y presentarle empresas de su red capaces de realizar un trabajo excelente;
- Responsable de redactar el anuncio y fotografías para su distribución;
- Distribuir el anuncio en Internet, en su red, en una agencia y por cualquier medio que considere útil;
- Responder preguntas de posibles compradores;
- Seleccionar compradores potenciales que presenten un expediente sólido y un proyecto de compra completamente considerado;
- Organizar visitas al alojamiento;
- Informar a los visitantes, preguntarles sobre sus intenciones y proporcionarle los elementos útiles para tomar una decisión informada;
- Presentarle una o más propuestas de compra;
- Negociar con compradores;
- Redactar el contrato preliminar, la promesa de venta o el compromiso de venta;
- Reunir todos los documentos necesarios y crear el expediente que será presentado al notario;
- Acompañarlo hasta la firma de la escritura pública ante notario;
Es un trabajo apasionante, pero requiere mucho rigor, organización, empatía y disponibilidad. También se requiere discreción. Como el agente invade la privacidad tanto de vendedores como de compradores, lo que ve u oye debe permanecer estrictamente confidencial.
Los criterios para elegir una agencia inmobiliaria con total confianza
Ahora que ya sabes un poco más sobre la profesión de agente inmobiliario, descubramos los puntos esenciales para elegir la agencia inmobiliaria con la que trabajar.
El aspecto humano
El contacto humano y la profesionalidad del agente inmobiliario son dos cualidades imprescindibles para el éxito de su profesión. Es un trabajo exigente que requiere, entre otras cosas, mucha flexibilidad. El agente inmobiliario debe sentirse cómodo en multitud de áreas, aunque no necesita ser un experto absoluto en cada una de ellas:
- Bienes raíces, no hace falta decirlo;
- Diseño de interiores con el objetivo de identificar el potencial de un proyecto, una capacidad de proyectarse que no está dada a todos;
- La decoración;
- La obra, con el fin de estimar un posible descuento sobre el inmueble puesto en venta y/o proponer un rango presupuestario realista para la obra a realizar;
- El financiamiento;
- La fiscalidad;
- Legal;
- Psicología (sí, se necesita mucho );
- Diplomacia, una cualidad común a los mejores profesionales de ventas.
El agente inmobiliario debe inspirarle absoluta confianza y cumplir sus compromisos. Si, desde tus primeros intercambios, se muestra poco disponible, hostil y te promete cosas que no cumple, ten cuidado.
Todo el mundo tiene derecho a tener un mal día, pero si sucede repetidamente, probablemente sea más prudente acudir a otra agencia inmobiliaria, más profesional y dedicada a brindarte el servicio que tienes derecho a esperar.
E incluso si la ropa no hace que un hombre luzca bien, un agente de bienes raíces debe estar presentable. No necesariamente con traje y corbata, o con traje para damas, pero la imagen cuenta. Ciertamente. Tanto para ti como para el comprador. ¿Qué crédito se le debe dar a una persona que se descuida en el más alto grado?
Pericia
Si hay un área en la que el agente inmobiliario debe destacar es en el conocimiento del mercado local, es decir, aquel en el que se encuentra su vivienda. Este conocimiento le permite estimar su casa a su valor razonable para permitirle venderla rápidamente y en excelentes condiciones.
Elegir la agencia inmobiliaria que hará la estimación más alta no es necesariamente relevante. Algunos agentes inmobiliarios tienden a sobreestimar las propiedades para “halagar” al vendedor y asegurarse el mandato. Posteriormente, le aconsejarán que rebaje sus expectativas económicas para poder vender la vivienda. Por lo tanto, es una tontería correr el riesgo de “quemar” su propiedad en el mercado; Cuando los compradores notan la caída del precio, esto inevitablemente genera señales negativas.
Una estimación demasiado baja tampoco es ideal. Por un lado, estás dejando dinero sobre la mesa. Por otro lado, es quizás el signo revelador de una falta de conocimiento del mercado por parte del agente y/o de una búsqueda de facilidad para poder vender la propiedad sin forzar demasiado, por lo tanto en contra de su bien entendido interés.
Su actitud, comprender la forma en la que defiende su trabajo y su propiedad, será la misma ante un potencial comprador. Si es posible posicionar la vivienda por encima del precio de mercado, debes poder explicarlo y sustentar tus comentarios con argumentos sólidos.
Valor Añadido
La decisión de vender su apartamento o casa a través de una agencia inmobiliaria es un proceso que se supone simplificará su vida. La agencia debe encargarse de todo y simplemente pedirte los papeles y documentos necesarios para el expediente notarial o, en general, todo lo necesario para completar la compraventa.
Evidentemente, como en todas las profesiones, el nivel de servicio difiere de una agencia a otra. Hay que diferenciar entre un agente que hace fotos borrosas con su teléfono y una agencia cuyos honorarios incluyen una sesión de tu casa realizada por un fotógrafo profesional.
El impacto en los anuncios inmobiliarios será diferente. Por un lado, su propiedad será devaluada desde el principio, por otro, será sublimada.
Lo mismo ocurre con la redacción del anuncio, su publicación en varios sitios web, servicios de secretaría telefónica, etc.
El valor añadido de una agencia inmobiliaria reside en la gama cualitativa de sus servicios, justificando estos últimos, o no, sus honorarios. Si siente que está pagando mucho dinero por una agencia porque publican un anuncio mediocre en un sitio, simplemente abren puertas durante las visitas y no lo mantienen informado sobre nada, entonces no es una buena sensación. Una verdad: estás pagando demasiado por servicios inexistentes.
Para saber si el nivel de servicio esperado está ahí, existe una técnica infalible. Pregúntate si el trabajo realizado por el agente inmobiliario es mejor que el que podrías realizar tú mismo vendiendo directamente de persona a persona. Y pregúntese si estos servicios están justificados en relación con los honorarios solicitados.
La red
Pasar por un profesional supone que aprovechas su conocimiento, experiencia y red para, una vez más, simplificar tus trámites.
¿Puede la agencia inmobiliaria gestionar la realización de diagnósticos o ponerle en contacto con un diagnosticador? ¿Tiene un artesano que pueda venir a renovar su casa, si es necesario, y darle todas las posibilidades de venta? ¿Puede asesorar a un corredor de préstamos inmobiliarios al comprador para perfeccionar su expediente de financiación? ¿Conoce alguna empresa de mudanzas para presentársela a usted y al comprador?
Son los pequeños detalles los que marcan grandes diferencias.
Las relaciones forjadas con el tiempo por el agente inmobiliario siempre son beneficiosas para usted, en última instancia. Los honorarios del agente inmobiliario incluyen obviamente estos servicios y estas relaciones de primer nivel.
Si las agencias con las que contactas no te ofrecen nada de esto, sigue adelante y contacta con profesionales que estén más preocupados por los intereses de sus clientes.